Mito 1: Não há casas por causa dos estrangeiros. Esta ideia que os investidores estrangeiros estão a roubar as casas aos portugueses é falsa. Portugal nunca foi um país que estivesse na rota do investimento imobiliário. Depois da criação dos programas de captação de investimento (Vistos Gold e Regime Fiscal para Residentes não Habituais), os estrangeiros passaram a olhar para Portugal como uma potencial alternativa. E começaram, naturalmente, pelas principais cidades: uns, compraram o stock de luxo que os portugueses, a atravessar uma dura crise, não podiam comportar. Outros, compraram prédios, reabilitaram-nos, e fizeram deles o seu negócio. A grande maioria destas casas estava desocupada, e a retoma que aos poucos se fez sentir no sector começou a interessar também aos portugueses que, desconfiados dos bancos, consideraram o imobiliário como opção de investimento. Por outro lado, a dinâmica que a “movida” de turistas e investidores gerou nos centros das cidades, começou a ser tentadora para os nacionais que, até então, rejeitavam a ideia de viver nos centros das cidades que estavam degradadas.
Mito 2: Os preços estão elevados por causa dos estrangeiros. É verdade que os estrangeiros têm um poder de compra mais elevado que os portugueses. Também é verdade que os preços aumentaram porque existe uma procura que suporte esta oferta, mesmo que a valores exorbitantes. Mas os valores mais incomportáveis situam-se em zonas prime, e é irreal pensarmos que toda a gente pode viver nestas artérias. Então, se há procura para esta oferta, o facto de se concretizarem negócios é uma mais-valia. Estamos a encaixar investimento e sem risco, uma vez que regra geral este é feito sem recurso a crédito. O problema aqui são os preços elevados que se praticam fora das zonas prime e em ativos de qualidade inferior, que agora se vendem como se fossem ativos de luxo. E isso acontece devido a um factor: ausência de stock imobiliário. Não há casas que cheguem para dar resposta à procura e não houve construção suficiente nos últimos anos para dar resposta às necessidades das famílias portuguesas. E as leis da oferta e da procura ditam os valores de mercado. Quando maior a oferta e menor a procura, maiores os preços…
Mito 3: O alojamento local destruiu o arrendamento. Falso. 60% dos ativos disponíveis em Alojamento Local estavam devolutos. Na verdade, o centro do problema é que o arrendamento sempre esteve “destruído”. Há décadas que se tenta dinamizar este mercado, sem qualquer sucesso. A carga fiscal sobre o sector imobiliário tem sido um dos principais entraves e não há Governo que se dedique a incentivar os senhorios a colocar os seus ativos no mercado. E com o aparecimento de plataformas como o airbnb, que vieram democratizar o arrendamento de curta duração, e sendo este uma atividade mais segura e rentável para os proprietários, não é de admirar que alguns destes prefiram investir neste negócio.
Mito 4: Há uma bolha imobiliária. Não. Não há, nem nunca houve. Durante o período de crise fui uma das únicas pessoas do País a afirmar que não havia uma bolha imobiliária pela desvalorização dos ativos, porque monitorizava as transações que, apesar de terem decrescido em número, mantinham alguma razoabilidade de valores. O tempo veio a dar-me razão. E agora, pareço estar de novo nesta tarefa solitária. Apesar de em cidades como Lisboa e Porto (e algumas zonas do Algarve) os preços terem subido a uma velocidade vertiginosa, atingindo valores muito elevados, a realidade do restante País é diferente. Há zonas onde a valorização tem sido sustentada e outras até em que tem sido mais lenta do que seria desejável. Portugal é um país, e não pode ser só visto a partir de Lisboa ou do Porto.
Muitos mais mitos há por desmistificar. Estes são apenas alguns dos que o sector imobiliário tem sido alvo.
Luís Lima
Presidente da APEMIP
Publicado no dia 03 de outubro no Jornal Público