De acordo com a lei, o pagamento em sede de tributação imobiliária é feito em função do maior valor. Se o maior valor for o valor patrimonial tributário, é sobre esse valor sobre o qual incidem os impostos, como o IMT ou as mais valias. A lei protege os interesses do Estado, sem prejudicar os cidadãos, salvo quando o valor o valor patrimonial tributário é superior ao valor da transacção.
Em situações normais de mercado, esta situação dificilmente aconteceria, mas no actual contexto há casos em que se verifica o contrário, isto é, que o valor da transacção é inferior ao valor patrimonial tributário. Situação clássica de quem, com a corda no pescoço, vende ao desbarato, por estar aflito ou por precisar, com urgência, de transformar um bem em dinheiro.
Embora Portugal não tenha conhecido uma bolha imobiliária especulativa semelhante à que marcou outros mercados, como o dos Estados Unidos da América ou, mais próximo, o da Espanha, verificam-se algumas situações de desvalorização artificial e gratuita do património imobiliário que podem levar à ocorrência da injustiça fiscal, que resulta de pagar impostos sobre valores que não se receberam.
Reflectindo um pouco mais sobre o espírito da lei, que refere expressamente que o pagamento em sede de tributação imobiliária seja feito em função do maior valor e não em função do valor real da transacção, como seria mais rigoroso, somos tentados a pensar que o legislador jamais pensou que pudessem ocorrer situações de transacções imobiliárias a preços inferior ao do valor tributário.
Não sendo admissível (embora pudesse ser compreensível) que esta norma legal incorporasse, subjectivamente, a ideia de que os contribuintes possam ser tentados a mentir para fugir ao fisco, será mais transparente e mais justo que a legislação em causa possa ser melhorada no sentido de evitar situações que, sendo excepcionais, não deixam de ser profundamente lesivas de quem as suporta.
A desvalorização artificial e gratuita do património imobiliário não
está, nem deve estar, na ordem do dia. Não me canso de o dizer, alertando para a tentação de colocar produto imobiliário no mercado a preços tão “excepcionais” que chegam a ser abaixo do custo. Uma tal prática – sublinho sempre – nem chega a atingir os objectivos pretendidos, que serão, na maioria dos casos, esgotar stock imobiliário não desejado.
Temos de reconhecer que situações excepcionais justificam soluções excepcionais. Este exemplo da tributação sobre o património imobiliário é uma dessas situações. Como também o são os casos dos promotores imobiliários que adquiriram terrenos com vista à construção de imóveis num contexto que se alterou radicalmente, e que são forçados a alterar os projectos urbanísticos, pagando novas taxas municipais e duplicando as que já pagaram para o projecto que têm de alterar.
Tudo isto deve ser revisto para que, às vicissitudes das crises não se somem as vicissitudes de situações claramente desfasadas mas que ninguém quer alterar na ilusão de que possam interessar a alguns. O que se ganhará rapidamente se perde no acréscimo de desconfiança que se instala junto dos contribuintes, dos consumidores, dos cidadãos.
LUÍS LIMA
Presidente da APEMIP
luis.lima@apemip.pt
Publicado no dia 22 de Junho de 2011 no Público