No panorama habitacional, uma das mensagens mais importantes que devemos reter é de que as cidades são dos cidadãos que lá habitam.
Neste quadro, o mercado de reabilitação urbana tem sido importante, sobretudo nas grandes cidades, uma vez que gera mais segurança e dinâmica, melhora a estética e recupera o património construído.
Felizmente, nos últimos três anos temos assistido a uma evolução deste mercado, nomeadamente em cidades como Lisboa e Porto, levada a cabo com o investimento feito por privados, entre eles investidores estrangeiros que tiveram um papel fundamental no arranque da reabilitação das nossas cidades.
No entanto, a dinamização do mercado e arrendamento urbano, que se esperava que andasse de mãos dadas com o arranque do mercado da reabilitação urbana, não se tem verificado.
Temos perdido décadas a tentar dinamizar o arrendamento em Portugal, mas continua a não ser atrativo, sobretudo porque continuam a praticar-se preços que não são suportáveis pela grande maioria das famílias, e que não são competitivos face às prestações de crédito para quem adquire um imóvel.
Ultimamente, tem havido a tentação de acusar o turismo e o mercado do alojamento local pela ausência de imóveis no mercado de arrendamento “normal”, mas a verdade é que muitas das casas dirigidas para o mercado de alojamento local estavam há muito desocupadas ou a necessitar de obras, e foram recuperadas para aquele fim turístico.
O aumento de ativos dirigidos para este mercado, faz com que estes não estejam no chamado “arrendamento normal”. Mas este é um problema que não vem de agora, e, como já tenho afirmado, o alojamento local não pode nem deve ser o bode expiatório do arrendamento.
O foco do problema é o mesmo de há anos: a elevada carga fiscal aplicada sobre o imobiliário. E a resolução deste problema só poderá ser levada a cabo por uma entidade: o Estado.
A perspetiva deveria ser a de baixar a fiscalidade sobre o património dos senhorios que coloquem os seus ativos no mercado de arrendamento “normal”, a preços que as famílias e jovens possam efetivamente pagar – ou seja, a valores que não superem os 30-35% dos rendimentos globais.
Os senhorios necessitam de confiança, e esse é o principal ativo que vendemos no mercado imobiliário.
Eliminar os cenários de dupla – por vezes tripla – tributação que afetam os proprietários, é essencial pois a tributação aos rendimentos obtidos no arrendamento urbano é feita em sede de IRS através da tributação normal, ou por via da taxa liberatória, acabando por haver um cenário de dupla tributação aquando o pagamento do IMI, quando deveria privilegiar-se a tributação pelo rendimento, em detrimento da tributação pela posse, pois isso acabaria por criar uma maior confiança aos proprietários e a quem investe no imobiliário gerando assim um mercado de arrendamento com maior dimensão, não havendo deste modo perda, mas sim aumento de receita para o Estado.
Em França, encontra-se em curso o lançamento de novos dispositivos legais cujo objetivo é incentivar os proprietários a colocar os seus imóveis no mercado de arrendamento a preços razoáveis, mediante incentivos fiscais que permitem a dedução do valor das rendas, que poderá ir até 70%.
Por vezes, os bons exemplos também vêm de fora. Seria bom que olhássemos para eles, para que possamos quebrar este ciclo que parece não ter fim.
Luis Lima
Presidente da APEMIP
luislima@apemip.pt
Publicado no dia 1 de Fevereiro de 2017 no Público