O sucesso do arrendamento destinado às soluções grosso modo classificadas como Alojamento Local (AL) não pode nem deve ser castigado em nome de uma qualquer estratégia a visar um real aumento da oferta de habitação para arrendamento clássico, nas principais cidades, oferta que está longe de satisfazer a procura existente.
A opção pelo AL é uma forma dos proprietários tornearem a elevada fiscalidade aplicada no arrendamento permanente, contrariedade que se soma à da ausência de um seguro de renda acessível e capaz de dar maior confiança e segurança aos proprietários. O Alojamento Local é considerado uma prestação de serviço, sendo por isso tributado a 15%. na categoria B do IRS, quase metade da tributação dos rendimentos prediais, categoria F, a cobrar 28%.
Neste contexto, a oferta de habitação permanente em regime de arrendamento urbano caiu muito, principalmente em Lisboa e no Porto fazendo disparar o valor das respectivas rendas. Paralelamente, os preços dos imóveis para venda estão a subir, cescendo também de forma muito significativa a oferta de casas no segmento do alojamento local (AL). Arrendar casa em Lisboa e no Porto para viver permanentemente é caro e incomportável, nomeadamente para jovens.
E não adianta esgrimir com os números do Instituto Nacional de Estatística (INE), nomeadamente com os valores de 2011 quando se dizia que, oficialmente, existiam em Portugal 110 mil casas disponíveis para arrendamento habitacional. Sessenta mil, no máximo, descontando os milhares que não oferecem condições mínimas de habitabilidade e a fatia, cada vez maior, de imóveis destinados ao Alojamento Local.
Muito ao estilo dos burocratas, há instâncias legislativas, europeias e nacionais que falam na necessidade de melhorar o quadro legal do AL, a incluir vários tipos de oferta turística, abrindo a porta para restrições de difícil compreensão como as que vigoram, por exemplo, em Berlim onde a reserva de apartamentos inteiros para arrendamento sazonal é proibida, sendo apenas permitido o arrendamento de quartos.
Um duro golpe na aposta dos proprietários pelo alojamento local, de curta duração, pedra de toque de qualquer fluxo turístico e potencial negócio a interessar investidores estrangeiros atentos à oferta de imóveis no mercado de compra e venda, tendo em vista a respectiva reabilitação e a consequente colocação no mercado do turismo residencial. É reconhecido que o aumento da oferta turística tem contributo para a reabilitação dos centros históricos de Lisboa e do Porto e até de outras cidades ainda não referenciadas como tal.
Mas é bom lembrar que o sucesso na oferta e no crescimento de AL não crescerá eternamente, como tudo na vida, e que é no equilíbrio do próprio mercado que se encontrará a solução para a renovação das cidades. Sendo certo que, teoricamente, o Alojamento Local exige uma reabilitação mais moderna e completa do que a que se destina a habitação permanente, em soluções que devem convocar o máximo de opiniões sobre tão complexo tema.
Os mercados sabes sempre encontrar os equilíbrio desejados.
Luís Lima
Presidente da CIMLOP
presidente@cimlop.com
Publicado no dia 18 de Junho de 2016 no Sol