Se, em vez de morar num modesto primeiro andar a contar vindo do céu, eu morasse numa dependência de uma agência bancária subitamente colocada no mercado de compra e venda de imóveis usados, que valor atribuiria o banco à minha nova morada?
Diria que o activo está desvalorizado e que o valor para venda, supostamente em consonância com a dinâmica do mercado imobiliário, é aquele que vier a ser determinado pela avaliação que o próprio banco encomendasse? Como se em tempo de vacas gordas a avaliação não tivesse sido sempre generosa ao invés da sovinice actual…
Utilizar o valor de avaliação bancária como referência para analisar o mercado imobiliário, é ignorar que as avaliações, da responsabilidade dos bancos, reflectem mais as políticas comerciais e de controlo de risco na concessão de crédito, do que a realidade do Mercado no ajustamento da Oferta imobiliária às reais capacidades aquisitivas da Procura.
Se alguma dúvida existisse quanto a isto, bastaria recuar a 2003, ano um do fim do crédito bonificado, ano de recessão, ano de aumento de desemprego e ano de razoável stock de bens imóveis, para lembrar que, apesar deste cenário, a banca, prenhe de liquidez, manteve um comportamento de sobre-avaliação imobiliária, num aliciamento ao crédito à habitação… Estariam as casas a valorizar-se?
Acresce que as casas que os bancos avaliam numa determinada data e local são, na esmagadora maioria dos casos, diferentes das casas que são avaliadas noutras datas e noutro local. Como se o produto não variasse, como se as diferenças dominantes na localização fossem irrelevantes como se não houvesse, com o correr do tempo e do avanço do estado da arte da construção civil, características novas de valorização dos imóveis. Objectiva e subjectivamente.
A proliferação de análises que tentam desvalorizar o património imobiliário, no actual cenário de austeridade, como investimento seguro, comparativamente, por exemplo, aos próprios depósitos bancários, é suspeita ou, pelo menos, conveniente. A gente entende que aqueles que julgam servir a banca prefiram, agora, incentivar a poupança dos portugueses mas tudo tem limites. E um deles é o do rigor da informação que devemos prestar.
Para não adormecer com o pesadelo de ter um agência bancária como moradia.
Luís Carvalho Lima
Presidente da APEMIP
Publicado dia 13 de Abril de 2011 no Público Imobiliário